Новости

ПОКУПКА КВАРТИРЫ БЕЗ СОГЛАСИЯ СУПРУГИ


Купили квартиру, а продавец согласие супруги на продажу квартиры не предоставил. В выписке из ЕГРН у нас указано, что продажа без согласия супруги. Теперь мы не можем продать квартиру по ипотеке, так как не было согласия супруги. Что можно сделать в этой ситуации? Межмуниципальный отдел по Пензенскому и Мокшанскому районам Управления Росреестра по Пензенской области разъясняет следующее.
Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Поэтому сделка, совершенная без согласия одного из супругов, по своей правовой природе является оспоримой.
Действительно, после вступления в силу 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) отсутствие нотариального согласия супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества другим супругом не приводит к приостановлению регистрации перехода права собственности на недвижимость и не является основанием для отказа в регистрации перехода права.
Согласно Закону о регистрации недвижимости у Росреестра нет права требовать у продавца предоставления согласия его супруга для проведения госрегистрации перехода права собственности к покупателю, а государственный регистратор не имеет право выяснять причины отсутствии такого согласия. Также Законом о регистрации недвижимости не предусмотрен порядок "погашения" указанной выше записи.
То есть даже при отсутствии согласия супруга продавца госрегистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. При регистрации перехода права на нового собственника в ЕГРН просто вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки следующего содержания: "согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено".
Поскольку регистрация перехода права собственности в Росреестре уже прошла, собственником квартиры стал покупатель, то единственным вариантом в данной ситуации является получить постфактум заявление с одобрением сделки (не путать с предварительным согласием на продажу) от супруги предыдущего собственника в нотариальной форме.
В тексте данного одобрения надо указать реквизиты уже заключенного договора купли-продажи (дату, ФИО сторон договора), перечислить существенные условия договора (в том числе цену квартиры), которые супруга продавца одобряет и подтверждает отсутствие претензий со своей стороны к настоящему собственнику квартиры.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 3 ст. 183 Гражданского кодекса РФ), т.е. у супруги продавца, которая в последующем одобрила уже совершенную ее мужем сделку, не будет правовых оснований ее оспаривать в дальнейшем.


ЧТО ТАКОЕ СЕРВИТУТ?!

Нередко органы власти устанавливают в отношении объектов недвижимости так называемые публичные сервитуты. Что такое публичный сервитут как правовое явление и чем грозит для собственника его установление разъясняет Межмуниципальный отдел по Пензенскому и Мокшанскому районам Управления Росреестра по Пензенской области.
Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитуты подразделяются на публичные и частные. Публичный сервитут, к примеру, может устанавливаться, органом местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Частный сервитут может быть, например, установлен между соседями земельных участков для обеспечения прохода и проезда через один из таких соседних участков. При этом собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Также в случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Правила об установлении сервитутов распространяются не только на земельные участки, но и здания, строения, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо в связи с пользованием земельного участка. Сервитут подлежит государственной регистрации и вступает в силу после его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Государственная регистрация сервитутов проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.
То есть получается, что сервитут – это некое ограничение для собственника. Не редко возникает вопрос о возможности возникновении каких - либо проблем у собственника объекта недвижимости.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. При переходе прав на земельный участок, который обременен сервитутом к другому лицу сервитут сохраняется.
Сервитут может быть прекращен на основании соглашения о прекращении сервитута, заключенным собственником земельного участка и лицом, в пользу которого установлен сервитут, либо по решению суда о прекращении сервитута. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.
Для государственной регистрации сервитута в Управление Росреестра по Пензенской области через МФЦ представляются: заявление, документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя, документ – основание об установлении сервитута (например, соглашение об установлении частного сервитута), документ, подтверждающий право собственности лица, в пользу которого устанавливается сервитут либо судебный акт (п. 3. ст. 274 ГК РФ). Если сервитут устанавливается не на весь объект недвижимости, а на какую-то его часть, то одновременно в ЕГРН учету подлежит учетная часть объекта недвижимости, соответственно понадобиться техническая документация объекта недвижимости (межевой или технический план) в описании которого, указано на сферу действия сервитута.
За государственную регистрацию сервитутов подлежит оплате государственная пошлина, в интересах физических лиц государственная пошлина составляет – 1500 рублей, в интересах организаций – 6000 рублей.

Начальник Межмуниципального отдела по
Пензенскому и Мокшанскому районам Управления Росреестра
по Пензенской области Кудинова С.Ш.